Como vender um terreno rústico: as novidades da nova lei dos solos

A recente lei dos solos trouxe novas oportunidades para os proprietários de terrenos rústicos. As pessoas que anteriormente tinham os terrenos para fins agrícolas ou, por exemplo, simplesmente os tinham parados por serem uma herança familiar, podem solicitar a reclassificação dos mesmos a urbanos. Neste artigo explicamos-te todos os passos para venderes um terreno rústico segundo a nova lei. 

1. Lei dos solos: quais são as novidades?
2. Habitação de valor moderado: o que significa?
3. Quais os benefícios para os proprietários?
4. Quais os passos a seguir para pedir a reclassificação de terrenos?
5. Posso vender um terreno reclassificado segundo a nova lei de solos?

Lei dos solos: quais são as novidades?

A principal alteração ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) é a possibilidade de construção de casas em terrenos rústicos, situação que não era viável até à data (apenas em algumas situações devidamente justificadas e de acordo com a lei existente). Junto com a simplificação da construção de casas em terrenos rústicos, a nova lei dos solos trouxe outras mudanças, nomeadamente:

• Uma maior autonomia por parte das autarquias na tomada de decisões quanto ao processo de reclassificação de terrenos; 
• Pelo menos 70% das casas construídas nestes terrenos devem destinar-se a habitação pública, habitação a preços moderados e arrendamento acessível. Por exemplo, se se construir um edifício com dez apartamentos num terreno rústico, sete têm que ser vendidos a preços moderados e três segundo os valores do mercado imobiliário atual. 

É importante, ter em atenção aos seguintes aspetos presentes na nova lei:

• Continuam a existir exceções na construção em terrenos rústicos, como é o caso de terrenos situados em reservas agrícolas e ecológicas nacionais, e zonas consideras perigosas. 
• Ainda que abranja todo o país, as regiões autónomas podem ter regulamentações específicas.

Habitação de valor moderado: o que significa?

Para dar resposta às necessidades da classe média, na nova lei surge o novo conceito de “habitação de valor moderado”. Os intervalos de valores contemplados nesta categoria têm por base o seguinte: 

• Valores medianos de vendas no último semestre de nova construção, que corresponde a 1.661 euros por metro quadrado (m2), a nível nacional, ou a 125% da mediana do respetivo concelho.
• Quando falamos dos concelhos mais caros, o valor máximo corresponde a 225% da mediana nacional. Em Portugal, apenas se inserem neste intervalo de valores, os concelhos de Lisboa e Cascais.

Quais os benefícios para os proprietários?

As novas medidas relacionadas com a venda de terrenos rústicos, trazem várias vantagens para os donos destes terrenos. As principais são:

• Poder ver o valor do seu terreno a aumentar após reclassificação do solo rústicos em urbano;
• Potencial de venda do terreno, sobretudo a investidores locais.

Quais os passos a seguir para pedir a reclassificação de terrenos?

Os proprietários dos terrenos rústicos podem sugerir a sua reclassificação. Mas este processo só pode ser iniciado pelos municípios. Para poder reclassificar o um terreno rústico em urbano devem ser seguidos alguns passos, para que seja possível confirmar que a propriedade está elegível para construção:

• Contactar a autarquia local para verificar o potencial de reclassificação;
• Autarquia tem de aprovar e iniciar a reclassificação do solo, submetendo uma proposta com uma justificação resumida;
• Proposta de reclassificação segue para consulta pública (mínimo 20 dias);
• Autarquia faz mudanças à proposta de reclassificação do terreno que achar importantes;
• Autarquia envia proposta final para a Assembleia Municipal, que tomará a decisão final.

Posso vender um terreno reclassificado segundo a nova lei de solos?

O facto de ter saído esta nova lei, não significa que devas começar a pensar em vender o teu terreno rústico sem reunires todas as informações necessárias. Isto porque, um comprador que procure um terreno para construção também vai querer garantias de que realmente é possível edificar no mesmo. 

Então, antes de tomares qualquer decisão é importante saberes com o que contar. Desde logo, a venda o terreno reclassificado como urbano inclui também as obrigações relacionadas com a construção de casas acessíveis.

Depois, segundo cita o ECO, o diploma estabelece que “os contratos de compra e venda e contratos promessa de compra e venda com eficácia real dos prédios afetos a habitação de valor moderado ou de fração autónoma de edifício em propriedade horizontal e de prédio urbano destinados a habitação sujeitos a limite do preço de venda não podem ser titulados antes do registo definitivo desses factos, sob pena de anulabilidade.”

Fonte: Idealista News