Contrato de compra e venda: a arma que protege compradores e vendedores de imóveis

Mas é algo que não se deve mesmo fazer. É uma das figuras legais que antecedem a escritura de compra e venda e serve como garantia até à celebração do contrato definitivo,podendo evitar bastantes dissabores e perda de dinheiro. Mas é preciso respeitar algumas regras. Explicamos-te tudo neste guia.

Um acordo deste tipo - e cuja minuta pode ser aqui consultada -  tem força legal para garantir os direitos das partes contratantes, salvaguardando assim os indivíduos envolvidos no negócio até ao momento da escritura da compra e venda de um imóvel. 

Ao CPVC deverá ainda juntar-se a licença de utilização ou de construção. No caso da sua inexistência, deverá juntar-se a prova de que a mesma já foi solicitada à Câmara Municipal ou, caso não seja possível, proceder ao anexo de uma declaração que a substitua. 

• Quando se deve fazer um CPCV e dar um sinal
• O que acontece em caso de incumprimento
• As grandes vantagens de um CPCV 
• Cuidados a ter na assinatura de um CPCV 

Quando se deve fazer um CPCV e dar um sinal

É "oportuno fazer-se um CPCV quando se pretende firmar o negócio - afastando assim outros possíveis compradores -, quando o imóvel não dispõe de licença de utilização, quando a construção do imóvel não está concluída ou quando o comprador ainda se encontra a aguardar a aprovação do financiamento bancário, no caso de necessitar de um crédito habitação, para a compra do imóvel". 

É muito comum existir um valor envolvido no contrato de promessa compra e venda, designado por “sinal”. Trata-se de uma quantia monetária, ou outro bem, acordada entre as partes, que o comprador entrega ao vendedor. O sinal é uma garantia do cumprimento do contrato-promessa, sendo também prova da seriedade da intenção contratual. 

A quantia dada como sinal varia, habitualmente entre os 10 e os 20% do bem que está a ser comercializado. 

O que acontece em caso de incumprimento

É possível perder-se dinheiro em caso de incumprimento de um CPCV. 

Se for o vendedor a não cumprir o contrato promessa de compra e venda, este terá que devolver ao comprador o dobro do valor do sinal (dinheiro entregue na data da assinatura do contrato promessa). Por outro lado, se o incumprimento do contrato for do lado do comprador, o vendedor pode ficar com o valor do sinal.  

"A parte que cumpriu pode também recorrer ao tribunal para pedir a execução específica do contrato, com a finalidade de conseguir uma sentença que permita o seu cumprimento coercivo"..  

Para evitar perder dinheiro, deve assegurar-se previamente que se tem um perfil de cliente com potencial para a aprovação de um crédito habitação. No entanto, caso ambas as partes estejam de acordo, é possível adicionar uma cláusula que anule o contrato caso seja negado o crédito por parte do banco. Isto permite salvaguardar e reaver o dinheiro do sinal que o comprador entrega ao vendedor. 

As grandes vantagens de um CPCV 

Um contrato de promessa compra e venda tem inúmeras vantagens, tanto para o vendedor como para o comprador. Para além de formalizar rapidamente um documento vinculativo entre as duas partes, garante ainda:   

• A formalização do negócio (compra/venda da casa) no prazo acordado.   
• Uma segurança jurídica, em caso de atraso ou incumprimento do contrato;   
• Caso o imóvel não disponha de licença de utilização;  
• Quando a construção do imóvel não estiver concluída;  
• Enquanto o comprador não tiver o montante necessário para a compra;  
• O tempo enquanto o comprador estiver a aguardar a aprovação do financiamento bancário.  

Cuidados a ter na assinatura de um CPCV 

Mesmo não se tratando de um contrato obrigatório, a partir do momento que o CPCV é realizado fica abrangido pela lei, tal como qualquer outro contrato. Por isso, e mesmo que este apresente vantagens para ambos os intervenientes, deve ter-se os seguintes cuidados antes de assinar um CPCV: 

• Confirmar se está escrita a identificação completa das partes que celebram o contrato, a identificação do objeto do contrato (na maioria das vezes, um imóvel), a licença para habitação, o valor do sinal, o montante dos reforços e o calendário dos pagamentos;  
• Incluir o prazo máximo para celebração do contrato definitivo (sendo que neste caso se pode dar uma margem de manobra para potenciais atrasos);  
• Incluir uma cláusula que afaste o comprador da responsabilidade de responder a encargos que incidam sobre o imóvel, como penhoras ou hipotecas;  
• Assegurar que o  crédito habitação é aprovado (caso este exista);   
• Na existência de condomínio em atraso, pedir antecipadamente ao vendedor as últimas atas das assembleias de condóminos, para verificar se existe algum valor em atraso;   
• Verificar antecipadamente se o prédio sofreu obras há pouco tempo ou se irá necessitar das mesmas brevemente.