Fixar a prestação da casa: guia do novo apoio ao crédito habitação

As medidas de apoio ao crédito habitação anunciadas pelo Governo, para mitigar o impacto da subida dos juros nos custos dos empréstimos, já foram publicadas em Diário da República. A partir de 2 de novembro e até fim de março de 2024, os clientes podem pedir ao banco a fixação da prestação da casa durante dois anos. Mas há regras e critérios que é preciso cumprir, e situações que podem ditar a exclusão de acesso ao apoio. Explicamos neste guia.  

1. Quem pode pedir para congelar a taxa?
2. Como funciona a fixação temporária da prestação?
3. Quais os prazos e como pedir o novo apoio?
4. Tenho de fixar a taxa por 2 anos obrigatoriamente?
5. Quando será pago o valor diferido?

Para atenuar o impacto dos juros e assegurar “previsibilidade e estabilidade às famílias com crédito habitação na gestão dos seus orçamentos familiares”, o Governo decidiu criar uma “uma medida, excecional e temporária, que permite reduzir a prestação paga pelos mutuários de crédito habitação e estabilizá-la pelo prazo de dois anos”.

De acordo com o decreto-lei n.º 91/2023, “os mutuários de contratos de crédito para aquisição, construção ou obras em habitação própria permanente, contratados com taxa de juro variável ou que, tendo sido contratados a taxa de juro mista, se encontrem em período de taxa de juro variável, podem determinar a revisão da prestação, fixando o respetivo valor naquele que resultar da aplicação do indexante que corresponder a 70% da Euribor a 6 meses”.

Mais explica o Governo que a “diferença entre a prestação que seria devida nos termos do contrato e aquela que resulta da fixação é paga posteriormente, podendo ser amortizada antecipadamente, sem qualquer comissão ou encargo para o mutuário”.

Quem pode pedir para congelar a taxa?

A medida de fixação da prestação aplica-se aos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, ou contratos de crédito para a realização de obras em habitação própria permanente, garantidos por hipoteca, que preencham, à data do pedido apresentado pelo mutuário, cumulativamente, os seguintes requisitos:

• Tenham sido celebrados até 15 de março de 2023 ou até ao limite do prazo fixado no n.º 1 do artigo 6.º, nos casos em que tenham sido celebrados no âmbito de uma operação de transferência de crédito para diferente mutuante, nos termos do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, na sua redação atual;
• Tenham sido contratados com taxa de juro variável ou que, tendo sido contratados a taxa de juro mista, se encontrem em período de aplicação da taxa de juro variável;
• Tenham um prazo remanescente superior a cinco anos;
• Não estejam em mora ou incumprimento de prestações pecuniárias;
• Cujos mutuários não se encontrem em situação de insolvência;
• Não se encontrem abrangidos por plano de ação para o risco de incumprimento ou procedimento extrajudicial de regularização de situações de incumprimento.

Nota: tal como sublinha o documento, quem tiver prestações da casa em atraso não poderá pedir acesso a este novo apoio.

Como funciona a fixação temporária da prestação?

Os bancos procedem à revisão da prestação do contrato de crédito, fixando o respetivo valor naquele que resultar da aplicação do indexante que corresponder a 70% da taxa de juro de referência do mercado interbancário europeu (Euribor) a seis meses, acrescido do spread previsto contratualmente.

• Mantém-se inalteradas as demais condições do contrato de crédito, designadamente o prazo e a periodicidade da revisão da taxa de juro prevista contratualmente;
• A taxa Euribor a seis meses a considerar será aquela que resulta da média aritmética simples das cotações diárias da Euribor a seis meses no mês anterior ao pedido;
• No decurso do período de fixação da prestação, o respetivo valor não é objeto de revisão decorrente da variação da Euribor a seis meses;
• Durante dois anos a prestação será constante e inferior à atual;
• Terminados os dois anos regressa o regime normal do contrato;
• Se as taxas de juro reduzirem durante os dois anos, o mutuário pode regressar ao contrato normal. Se voltarem a aumentar, o mutuário pode regressar a este modelo.

Quais os prazos e como pedir o novo apoio?

A fixação da prestação depende da apresentação de pedido à instituição por, pelo menos, um dos mutuários, até 31 de março de 2024, presencialmente ou através dos canais que esta disponibilize para esse efeito;

Após a receção do pedido, os bancos têm 15 dias para enviar uma proposta que deve contemplar:

• Uma estimativa do montante diferido;
• Plano de reembolso indicativo do montante diferi do e a respetiva evolução do capital em dívida;
• A comparação entre as prestações praticadas nos termos contratualmente estabelecidos e os valores das prestações que seriam fixadas;
• A comparação entre o plano de reembolso do crédito sem a aplicação da medida de fixação da prestação e o que resultar da aplicação da medida, incluindo o montante total imputado aos mutuários para cada uma das situações.

No prazo de 30 dias a contar da receção da informação, os clientes têm de informar o banco se aceitam a aplicação da medida de fixação da prestação ao seu contrato de crédito, considerando-se que não pretendem aceder à medida se nada disserem naquele prazo. Além disso, no caso de o contrato de crédito ter mais do que um mutuário, a adesão à medida depende da aceitação de todos.

O decreto-lei frisa ainda que as instituições não podem cobrar comissões ou encargos pela aplicação da medida de fixação da prestação, “nem condicionar a sua aplicação à contratação de outros produtos ou serviços pelos mutuários”.

Tenho de fixar a taxa por 2 anos obrigatoriamente?

• A medida de fixação da prestação aplica-se às prestações que se vençam nos 24 meses seguintes à data da aceitação, pelos mutuários, segundo o documento;
• A aplicação da medida de fixação da prestação suspende-se, de imediato, quando o indexante do contrato de crédito for inferior ao determinado nos termos do decreto;
• A fixação da prestação que se encontre suspensa é retomada automaticamente sempre que o valor do indexante do contrato de crédito seja superior ao determinado na nova lei;
• Quem entrar em incumprimento e se atrasar no pagamento das prestações deixa de ter acesso ao apoio;
• Os clientes podem pedir, a qualquer momento, a cessação da fixação da prestação;
• O fim ou a suspensão da aplicação da medida de fixação da prestação, determina a retoma da aplicação das condições previstas no contrato de crédito.

Quando será pago o valor diferido?

• Começará a ser pago 4 anos após o final do período de fixação da prestação;
• O pagamento será diluído na maturidade remanescente do empréstimo;
• A diferença poderá ser amortizada antecipadamente, sem qualquer comissão ou encargo.
• Além disso, o montante do capital em dívida, à data da cessação da medida de fixação da prestação, não pode ser superior ao montante do capital em dívida à data de início da fixação da prestação.