Herança ou divórcio: como vender uma casa com vários donos?

A venda da casa pode-se tornar num problema, quando existe mais do um proprietário e só uma pessoa quer desfazer-se do imóvel. É o que acontece em vários casos de divórcio ou heranças, levando a que haja muitas casas vazias e sem rumo em Portugal. Aqui entra o regime legal da compropriedade, o qual obriga a que haja acordo entre todos os proprietários para que a venda da casa siga caminho. Explicamos tudo neste artigo preparado pelo idealista/news com fundamento legal.

Para compreender o está em causa importa, desde logo, perceber o que significa a compropriedade de bens, que é regulada no artigo 1403º e seguintes do Código Civil: define-se como situação em que “duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa”. Portanto, se um casal comprar uma casa, os mesmos tornam-se comproprietários ou consortes do imóvel, pelo que a titularidade que têm sobre o bem é qualitativa e quantitativamente igual – isto caso não exista acordo regulatório ou disposição legal em sentido inverso.

“Tal implica que os direitos existentes sejam de natureza equivalente, e que a percentagem de capital detido sobre o bem seja a mesma, a menos que outra coisa se encontre indicada, ou no título de propriedade, ou em acordo especial sobre a regulação da mesma compropriedade estabelecido formalmente entre os consortes”, explica Carla Leandro, consultora na Sérvulo & Associados, ao idealista/news. Portanto, “a convivência dos consortes em compropriedade determina que os direitos destes sejam exercidos conjuntamente (como se todos fossem um único proprietário singular), e que todos participem nas vantagens e encargos do bem em causa”, acrescenta.

Este regime da compropriedade assume particular importância sempre que há a intenção de vender ou arrendar uma casa (e até em caso de permutas), uma vez que requer a intervenção de todos os proprietários do imóvel. Normalmente, estas situações tornam-se num problema quando as habitações são detidas por um casal que se separa ou por vários herdeiros. “Se é verdade que, por um lado, não se pode obrigar nenhum proprietário a permanecer na propriedade de um bem caso já não pretenda fazê-lo, também é verdade que a transmissibilidade dos bens não é livre como se de uma propriedade singular se tratasse”, esclarece a especialista.

Venda de casa com vários donos requer luz verde de todos

Se um apartamento tiver sido comprado por um casal em comunhão de bens adquiridos, significa que o bem é comum. E, nessa medida, a venda da casa “implicará, necessariamente, que ambos os cônjuges realizem a sua transmissão ou que consintam essa venda (por documento autêntico ou autenticado)”, refere a consultora na Sérvulo & Associados. E isto é válido mesmo que já tenha ocorrido a dissolução do casamento por divórcio, se o bem não tiver sido objeto de partilha em sede de acordo patrimonial.

Da mesma forma, “numa herança indivisa ou nos casos em que o bem imóvel não esteja partilhado entre os vários herdeiros, todos eles terão de intervir ou consentir, em documento autêntico ou autenticado, na transmissão do referido bem, sendo insuficiente a intervenção do cabeça de casal”, clarifica Carla Leandro.

Aqui também entra o direito de preferência. Em casos de compropriedade, a quota detida do imóvel é ideal e não especificada (e não pode ser determinada a menos que exista divisão do bem comum). E embora a lei determine que a transmissão desta quota ideal não especificada do bem seja livre, o ordenamento jurídico entende que a referida transmissão se encontra sujeita ao prévio exercício do direito de preferência dos restantes consortes. Ou seja, assegura que “os atuais comproprietários (…) possam comprar essa quota com privilégio sobre os demais”, explica ainda.

No que toca ao arrendamento de imóveis, a lei é clara: “O arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só é válido quando os restantes comproprietários manifestem, por escrito e antes ou depois do contrato, o seu assentimento”, acrescenta a consultora da Sérvulo.

Fonte: Idealista News