IMT muda (muito) com o OE2023... e afeta o setor - explicamos tudo

O impacto das alterações do Orçamento do Estado no setor imobiliário.

30 jan 2023 min de leitura

A aprovação da Lei do Orçamento do Estado para 2023 (OE2023) trouxe várias alterações fiscais com impacto no setor imobiliário, nomeadamente ao nível do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Uma das grandes mudanças prende-se com a atualização dos escalões, mas também há regras mais apertadas na revenda de imóveis, assim como novidades na tributação de criptoativos e permutas técnicas. Para melhor entender o que está em causa e avaliar os efeitos destas novas medidas nos negócios imobiliários, o idealista/news ouviu vários fiscalistas e juristas. Eis um resumo do que vai mudar no IMT em 2023.

Principais alterações do OE2023 ao Código do IMT

Os fiscalistas e juristas destacam as seguintes alterações ao Código do IMT:

Atualização dos escalões do IMT;
Regras mais apertadas na revenda de imóveis;
Nova tributação de criptoativos;
Restrições às regras das permutas.

Explicamos de seguida, em detalhe, em que consistem estas alterações e o seu impacto.

Atualização dos escalões de IMT para prédios habitacionais

Isenção de IMT para casa destinada à habitação sobe para 97.064 euros

A atualização dos escalões previstos para a determinação da taxa de IMT aplicável à transmissão de prédios urbanos, ou de frações autónomas de prédios urbanos, destinados exclusivamente a habitação, fixou-se nos 4%. Em virtude desta atualização, no caso de aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado a habitação própria e permanente, só é devido IMT se o valor sobre o qual incide o imposto for superior a 97.064 euros, sendo que, anteriormente, o valor era 93.331 euros.

Por outro lado, Diogo Gonçalves Pires e Daniela Lopes Silva, fiscalistas da PwC, esclarecem que “mantêm-se as taxas de 5% para a aquisição de prédios rústicos e 6,5% para a aquisição de prédios urbanos não afetos a habitação e outras aquisições onerosas”. Paralelamente, referem, “mantém-se também a taxa agravada de 10% sempre que o adquirente tenha domicílio fiscal em paraíso fiscal ou seja uma entidade dominada ou controlada, direta ou indiretamente, por uma entidade domiciliada em paraíso fiscal”.

Regras mais apertadas na revenda de imóveis

Isenção de IMT para quem comprove que nos últimos 2 anos revendeu imóveis antes adquiridos para esse fim

“Antes da entrada em vigor do OE2023, os sujeitos passivos que adquirissem imóveis com o propósito da respetiva revenda podiam beneficiar de uma isenção de IMT se verificados um conjunto de requisitos (que se mantêm). Esta isenção fiscal podia operar logo no momento da aquisição do imóvel, caso o sujeito passivo comprove que, no ano anterior, adquiriu um imóvel destinado a revenda ou vendeu um imóvel adquirido com esse fim”, começa por explicar Tiago Rosa, Associate Partner da EY.

Contudo, sublinha, e com as alterações introduzidas pelo Orçamento do Estado deste ano, “para que a isenção se aplique no momento da aquisição, os sujeitos passivos passarão a ter de demonstrar que procederam à revenda de prédios adquiridos com esse fim nos dois anos precedentes à aquisição”.

Diogo Gonçalves Pires e Daniela Lopes Silva consideram que alteração introduzida vem aumentar as restrições de aplicação da referida isenção “à cabeça”, o que pode levar ao “adiamento de algumas operações (até que as condições agora exigidas passem a ser cumpridas) ou até mesmo inviabilizar alguns negócios face ao dispêndio de IMT antes evitável”. De acordo com os fiscalistas da PwC, seria “positivo haver uma reflexão séria sobre o mérito e oportunidade deste imposto ou, no mínimo, o nível de taxas aplicável”, uma vez que “é um real entrave a negócios imobiliários”.

Para Raquel Galinha Roque, partner da CRS Advogados e Natacha Branquinho, advogada associada da CRS Advogados, a alteração na atividade de revenda de imóveis, com a agora dupla-limitação, “veio apanhar inúmeros sujeitos passivos de surpresa, que já tinha os seus investimentos programados para o ano de 2023 e como tal serão fortemente penalizados uma vez que não se previu um regime transitório que desse uma oportunidade aos sujeitos passivos de se adaptarem a esta situação, estando a Autoridade Tributária a fazer “tábua rasa” da alteração agora introduzida”.

Uma opinião partilhada por Clélia Brás, Sócia e Responsável Nacional do Departamento de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados. “Perante a recente alteração legislativa, caberia na nossa opinião aplicar um período transitório, permitindo assim que as sociedades pudessem dar cumprimento a tal exigência. Ao não acontecer, tal preceito legislativo, para além de poder colocar em causa a constitucionalidade da norma, mais não passa de uma forma encapotada de permitir a aplicação retroativa dessa mesma norma”, defende a responsável.

Valor dos criptoativos como base tributável de IMT

Criação novo quadro fiscal aplicado aos criptoativos é uma das grandes novidades do OE2023

“No plano do património, prevê-se, expressamente, a tributação das transmissões gratuitas de criptoativos, bem como a incidência de Imposto do Selo sobre as comissões cobradas na intermediação de operações relativas a criptoativos, sujeitando estas a uma taxa de 4% (em linha com a generalidade das operações financeiras)”, lê-se na proposta do OE2023.

Os fiscalistas da PwC explicam que, “após o primeiro contrato de permuta direta realizado em Portugal (em maio de 2022) entre um imóvel e 3 Bitcoins (que valiam, à data, aproximadamente 110.000 euros), surgiu a necessidade legislativa de integrar (ou prever de forma expressa) o valor dos criptoativos na base tributável de IMT”.

Desta forma, o OE2023 veio estabelecer que, para efeitos de determinação da base tributável de IMT, passa também a considerar-se como valor do ato ou do contrato o valor dos criptoativos dados em troca, determinado nos termos do Código do Imposto do Selo, isto é, tendo em conta o valor da cotação oficial, quando exista, ou o seu valor de mercado.

Travão às permutas de imóveis

“Permutas técnicas” eram usadas para reduzir IMT, mas novas regras colocam entraves

De forma resumida, a permuta de imóveis consiste na troca de uma casa por outra entre duas partes interessadas que queiram vender ou comprar um imóvel. Trata-se de uma alternativa e opção viável para quem procura mudar de casa, e que contemplava várias vantagens fiscais ao nível da redução de impostos, como o pagamento do IMT.

Segundo Raquel Galinha Roque e Natacha Branquinho, da CRS Advogados, “esta opção era bastante utilizada na transação de ativos imobiliários por ser atrativa para os intervenientes que já pagavam um preço, na totalidade ou em parte, com a entrega de um imóvel seu”. “Até 1 de janeiro de 2023, o imposto que era pago incidia apenas sobre a diferença dos valores dos imóveis permutados. Ou seja, tenho um imóvel que vale 100.000 e vou comprar um imóvel pelo preço de 250.000. O IMT incidiria sobre 150.000”, começam por explicar.

Agora, e de acordo com a alteração introduzida, esta regra fica sem efeito se os bens imóveis forem transmitidos no prazo de um ano a contar da data da permuta. “Se tal se verificar o primitivo permutante que transmitiu o imóvel deve apresentar declaração de modelo oficial, no serviço de Finanças competente, no prazo de 30 dias a contar da data da transmissão para liquidar e pagar IMT na totalidade”, indicam.

Assim, de acordo com as juristas, esta norma "veio colocar um “travão” aos negócios mobiliários que utilizavam imóveis como “moeda de troca” numa ótica de investimento imobiliário. Só beneficiam da tributação parcial na permuta se se mantiverem proprietários do imóvel permutado por mais de um ano".

O idealista/news preparou um tema exclusivamente dedicado às “permutas técnicas”, que pode ser lido aqui.

OE2023 penaliza ou beneficia o imobiliário?

Para o advogado Ricardo Matos Fernandes, o IMT sofre alterações na tributação neste OE2023 “que afetam, em muito, a atividade das empresas que se dedicam à atividade imobiliária”. Na opinião do especialista, “o legislador tentou, com as alterações que introduziu, evitar a montagem de operações que visavam uma redução ou mesmo não pagamento de IMT, e duas delas são facilmente identificáveis. A criação de empresas imobiliárias com atividade de compra e venda de imóveis com único o propósito de evitar o pagamento do IMT nas aquisições de imóveis. A outra caracteriza-se pela realização de negócios com recurso a permutas de imóveis, com o propósito de reduzir o valor de IMT a pagar pelo conjunto dos negócios realizados. As popularmente denominadas “permutas técnicas”".

Ainda assim, e para o jurista, a “eventual redução da dinâmica transacional do mercado imobiliário não se ficará a dever às alterações da tributação operadas pelo OE2023, tendo apenas impacto em algumas operações em que os intervenientes viram frustradas as suas expectativas de uma menor tributação pelo recurso às figuras e operações que o legislador quis evitar com as alterações introduzidas”. “A incapacidade de antecipação pelos operadores imobiliários deveu-se ao facto destas alterações não serem previsíveis em 2022, pois não fizeram parte da discussão da proposta inicial de orçamento para 2023 e nem da aprovação na generalidade, apenas surgiram e foram aprovadas em sede de especialidade”, refere.

Massimo Forte, consultor independente especializado em mediação imobiliária, não consegue ver novidades que beneficiem o setor, “apenas o penalizam”. “Por exemplo, o IMT volta a penalizar investidores imobiliários com efeitos imediatos, já tenho clientes que acompanho ao nível de consultoria de negócio e operação que tiveram de refazer o seu plano de investimentos para 2023”, refere. “Convém ainda referir que o IMT é um dos impostos mais arcaicos do mundo e utilizado em poucos países. Não se consegue perceber a utilidade e impacto real deste dinheiro que entra de forma fácil e constante nos cofres do estado, e no caso português, mais precisamente, nas autarquias”, defende.

Guia essencial de perguntas e respostas sobre o IMT

Em que situações há lugar ao pagamento do IMT?

“Tradicionalmente, há lugar ao pagamento de IMT nas transmissões onerosas do direito de propriedade ou figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados em Portugal. Porém, o legislador equiparou alguns negócios a verdadeiras transmissões de bens imóveis e/ ou transmissões onerosas. E note-se que, mesmo sem título jurídico e, ainda, em casos de onerosidade duvidosa, a lei sujeita certos negócios ao pagamento deste imposto”, tal como explicam Raquel Galinha Roque e Natacha Branquinho, da CRS Advogados.

Segundo as juristas, há lugar ao pagamento de IMT em situações como:

A entrada de imóveis para a realização do capital social das sociedades;
Excesso da quota-parte em partilhas;
Arrendamento com cláusula de transmissão;
Arrendamentos e subarrendamentos a longo prazo;
Contratos-promessa de aquisição e alienação de imóveis, logo que verificada a tradição;
Cedências de posição contratual;
Alienação das heranças ou de quinhões hereditários.

Pagamento do IMT sobre os negócios e transações

Clélia Brás, da PRA, clarifica que o pagamento de IMT é exigido na aquisição de partes sociais ou de quotas nas sociedades, caso se verifiquem os seguintes pressupostos:

O valor do ativo da sociedade resulta, direta ou indiretamente, em mais de 50% por bens imóveis situados em território nacional. Para o efeito, é tido em conta o valor de balanço ou, se superior, o Valor Patrimonial Tributário;
Estes imóveis não estarem diretamente afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial, excluindo a compra e venda de imóveis;
A aquisição, amortização ou outros factos fazem com que um dos sócios passe a dispor de, pelo menos, 75% do capital social, ou, quando os sócios sejam apenas duas pessoas casadas ou unidas de facto.

“No que concerne à aquisição de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário, tal aquisição também poderá ser passível de liquidação em sede de IMT. No entanto, tal só se verifica se um dos titulares ou dois titulares casados ou unidos de facto passarem a ter, pelo menos, 75% das unidades de participação (UP) do fundo”, indica a especialista, “frisando que a realização de capital em sociedades ou fundos de investimento imobiliário, se efetuada mediante bens imóveis, também poderá estar sujeita ao pagamento de IMT”.

Pagamento do IMT no arrendamento

Tiago Rosa, Associate Partner da EY, Tax Services, explica que, nos termos gerais, aplica-se IMT em situações de arrendamento cujo contrato preveja:

uma cláusula de que os bens arrendados se tornam propriedade do arrendatário depois de satisfeitas todas as rendas acordadas;
ou arrendamentos ou subarrendamentos a longo prazo, considerando-se como tais os que devam durar mais de 30 anos, quer a duração seja estabelecida no início do contrato, quer resulte de prorrogação, durante a sua vigência, por acordo expresso dos interessados, e ainda que seja diferente o senhorio, a renda ou outras cláusulas contratuais.

Pagamento do IMT no caso das heranças

No caso das heranças, dizem Raquel Galinha Roque e Natacha Branquinho, da CRS advogados, há que distinguir várias realidades. “Na partilha de uma herança, o IMT vai incidir sobre o excesso da quota-parte que ao adquirente – herdeiro – pertencia. Por exemplo se o adquirente tinha uma quota-parte de 50% de uma herança composta por 1 imóvel e em sede de partilhas ficam com a totalidade do imóvel, ou seja, 100%, a lei prevê que sobre os 50% que fica em excesso paga IMT”, explicam.

Por outro lado, também existem negócios jurídicos sobre heranças. “Ou seja, um herdeiro pode vender uma herança ou o seu quinhão hereditário a um terceiro, que pode não ter qualquer relação com a herança. E estes negócios ficam também sujeitos a IMT”, indicam as especialistas.

Isenção do IMT: quem tem direito

Clélia Brás, da PRA, recorda que a isenção de IMT incide quando a aquisição é efetuada por:

Imóveis adquiridos por organismos do Estado, autarquias e associações e federações de municípios de direito público;
Imóveis adquiridos para sede de missões diplomáticas, pessoas coletivas com estatuto de utilidade pública, IPSS e pessoas coletivas religiosas;

Outras situações em que não há lugar ao pagamento do IMT:

Tal como refere a especialista, “a aquisição de prédios individualmente classificados como de interesse nacional, público ou municipal, assim como a aquisição de locais para a realização espetáculos culturais também estão entre as isenções previstas. Também comungam de isenção, a compra de prédios para revenda e a aquisição, por parte de instituições de crédito, de imóveis em processos de execução, falência, insolvência ou em dação em cumprimento”.

Fonte: Idealista News