Vivo num prédio: quem é responsável pela reparação do telhado e terraços?

Viver num prédio - em regime de propriedade horizontal - pode ser um desafio, uma vez que se torna complexo averiguar a origem dos danos e a responsabilização dos mesmos, pela confusão que pode surgir entre partes de uso próprio e partes comuns. Explicamos os direitos e deveres, em cada caso, com fundamento jurídico.

Assim, as frações do edifício constituem unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública. Contudo, em tais edifícios, haverá sempre partes que são de uso comum de todos os proprietários das frações autónomas. Isto é, zonas que são necessariamente de todos os residentes, como o corredor, o pátio, a garagem, o jardim, entre outros. Além disso, há elementos estruturais do edifício, nomeadamente, o solo em que está inserido, os pilares, as paredes exteriores, as fundações, as vigas e as lages que não podem ser alterados sem colocar em risco toda a edificação.

"Face ao exposto, é evidente a importância de saber distinguir quais as partes comuns do prédio e quais as partes que são da propriedade de cada condómino", tal como explica Rita Carvalho de Sousa, Associada de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados, neste artigo preparado para o idealista/news.

Porém, quanto aos telhados e terraços de cobertura, a lei portuguesa não deixa dúvidas, estipulando no art.º 1421.º al. b) do Código Civil, que estes são imperativamente parte comum, quando inseridos num prédio constituído em propriedade horizontal. Posto isto, dúvidas não restam que a responsabilização pela reparação de um telhado ou terraço de cobertura caberá sempre a todos os condóminos.

Recai sobre todos os residentes a responsabilidade de efetuar as despesas necessárias à conservação e reparação das partes comuns do edifício, mais precisamente do telhado ou terraço de cobertura. Isto porque o conjunto de condóminos, na qualidade de coproprietários das partes comuns do edifício, têm à luz do 1424.º do Código Civil o dever de realizar todas as obras necessárias à conservação e segurança das partes comuns.

Como tal, todos os danos provenientes da falta de diligência e cuidado do condomínio, serão responsabilidade coletiva e todos os condóminos terão de suportar as obras inerentes à reparação do telhado e terraço de cobertura.

E quando surgem infiltrações numa fração autónoma com origem no telhado ou terraço de cobertura do prédio em propriedade horizontal?

Quando ocorrem infiltrações numa fração autónoma, com origem no telhado ou terraço de cobertura do prédio em propriedade horizontal, entende-se que cabe ao condomínio alegar e provar, para se desresponsabilizar, que nenhuma culpa houve da sua parte na produção do dano ou que os danos se teriam igualmente produzido.

Isto porque cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e coproprietário das partes comuns do edifício, sendo que esse direito não é passível de renúncia. Consequentemente, o conjunto de condóminos tem o dever de a vigiar estas partes comuns.

Assim, à luz da lei, quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar, responde pelos danos que a coisa causar, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua.

Deste modo, terá o condomínio que provar que os danos provenientes das infiltrações nas frações de propriedade dos condóminos, não se deram por sua inércia e que realizou diligentemente o seu dever de vigilância. Competindo, por isso, ao condomínio o dever de conservar e reparar adequadamente o telhado ou terraço de cobertura, de modo a não provocar danos nas frações autónomas.

E se o terraço de cobertura for de uso exclusivo de uma fração autónoma?

Neste caso, tem-se vindo a entender que, ainda que o terraço de cobertura se destine ao uso exclusivo de um dos condóminos, ele permanece forçosamente uma parte comum, uma vez que tem a função de cobertura ou proteção do imóvel, sendo por isso uma zona de interesse coletivo.

Posto isto, considerado o terraço como parte comum do prédio, a sua afetação ao uso exclusivo de um condómino, não isenta o condomínio da responsabilidade de proceder à sua conservação e manutenção.

O condómino que usa o terraço de forma exclusiva, tem somente a obrigação de o manter e conservar limpo, fruindo dele de forma normal e impedindo que os ralos e caleiras se entupam, de maneira a evitar inundações e consequentes infiltrações.

Fonte: Idealista News