VPT: o que é o Coeficiente de Afetação e o que implica?

Se estás a pensar comprar casa, ou se já tens uma, vais-te deparar todos os anos com o pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Este imposto é definido através de uma série de fatores que, juntos, permitem obter o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Um desses fatores é o Coeficiente de Afetação, parcela sobre a qual nos vamos centrar neste artigo.

Mas antes de tudo, se queres saber mais sobre o IMI, é importante que saibas o que é o Valor Patrimonial e como ele se calcula.

O que é o VPT de um imóvel?

O Valor Patrimonial Tributário é o valor real de um imóvel num dado ano, sendo determinado pela Autoridade Tributária (AT), e tem por base o coeficiente de afetação, a área bruta de construção, o coeficiente de localização, o coeficiente de qualidade e conforto e o coeficiente de vetustez.

Este valor está exposto no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e podes consultá-lo no Portal das Finanças ou na Caderneta Predial.

Contudo, o VPT não é definitivo, ele pode ser atualizado a cada três anos caso peças a sua reavaliação às Finanças. Se conseguires reduzir o VPT irás, consequentemente, reduzir o valor a pagar de IMI. No entanto, esta reavaliação também pode resultar num aumento em vez de uma redução, por isso pensa bem antes de fazeres o pedido.

Como calcular o VPT?

O Valor Patrimonial Tributário calcula-se através da seguinte fórmula: VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv.

• Vc: Valor base dos prédios edificados
• A: Área bruta de construção + área excedente à área de área de implantação
• Ca: Coeficiente de afetação
• Cl: Coeficiente de localização
• Cq: Coeficiente de qualidade e conforto
• Cv: Coeficiente de vetustez

Se não gostas de fazer contas, não te preocupes, pois a Autoridade Tributária disponibiliza um simulador online que te dará o resultado do VPT do teu imóvel.

Coeficiente de Afetação (Ca): de que se trata?

O Ca, como já vimos anteriormente, é uma das parcelas que nos permite calcular o VPT e que, por sua vez, influencia o valor do IMI. Ele corresponde ao uso efetivo que é dado a um imóvel, ou seja, se é uma habitação, se se destina a comércio, serviços ou se é uma garagem, por exemplo, e varia entre 0,08 e 1,20.

Os valores a aplicar estão pré-estabelecidos no artigo 41º do CIMI.

Como se calcula o Ca?

Se tens um imóvel para habitação, o Coeficiente de Afetação aplicado é 1,00. Já para as habitações sociais sujeitas a regimes legais de custos controlados, esse valor reduz para 0,70. E no que respeita a prédios não licenciados em condições deficientes de habitabilidade, o Ca é de 0,45.

Caso tenhas um estabelecimento comercial, o Ca do teu imóvel é o mais alto, pois corresponde a 1,20. Se o estabelecimento for destinado a serviços, já desce para 1,10, e se estivermos a falar de armazéns e imóveis de atividade industrial, o coeficiente já é de 0,60.

Estacionamentos cobertos têm um Ca de 0,40 e não cobertos de 0,08. Por fim, a arrecadações e arrumos é atribuído um Ca de 0,35.

Porque o Ca é tão importante no cálculo do IMI?

O Coeficiente de Afetação é, à semelhança dos restantes coeficientes indicados neste artigo, juntamente com a área bruta de construção, muito importante para determinar o valor do IMI. Ele afeta diretamente a taxa deste imposto, ajudando também a que o IMI seja aplicado de forma justa e proporcional ao uso do teu imóvel.

Ao diferenciar o seu uso e finalidade (habitação, comércio, serviços, estacionamento, arrecadação, etc.), o Coeficiente de Afetação contribui para uma distribuição mais justa da carga tributária.