OE 2022: as principais medidas fiscais para o setor imobiliário

A proposta do Orçamento do Estado para 2022 (OE2022) do Governo de António Costa já chegou ao Parlamento e tem a votação final global agendada para o dia 25 de novembro. E, se for aprovada, contempla medidas fiscais que terão impacto para o setor imobiliário, nomeadamente a nível de mais-valias, IMT e IMI. Ficam assim de fora algumas reivindicações do setor para fomentar um maior dinamismo de investimento em tempos de pandemia. Explicamos o que está em causa com a ajuda de especialistas.
 

Conhecido o texto da Proposta de Lei para o OE 20212, a primeira conclusão que se pode retirar, segundo considera a PwC neste artigo preparado para o idealista/news, é que há um cenário de estabilidade, como pano de fundo e que são poucas as alterações fiscais apresentadas, não sendo também expectável que as mesmas tenham um impacto substancial para o setor imobiliário português. São, sobretudo, mudanças de detalhe e de alguma atualização das normas em vigor.
 

Como se vai aplicar o englobamento obrigatório em 2022?

Vale a pena, contudo, abordar o conjunto de medidas que parecem ser mais relevantes, sendo que a principal notícia é que, afinal, a Proposta de Lei para o Orçamento do Estado para 2022 não prevê o englobamento obrigatório dos rendimentos prediais.
 

Apesar de não ser uma surpresa – nos últimos dias já se esperava este desfecho – é sempre bom termos a confirmação de que os rendimentos prediais obtidos por pessoas singulares continuarão a ser tributados, por regra, à taxa especial de 28%, sendo o respetivo englobamento uma opção e não uma obrigação.
 

Em sentido contrário, as mais-valias decorrentes da alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários passam a ser obrigatoriamente englobadas quando (i) essas partes sociais ou valor mobiliários tenham sido detidos por um período inferior a 365 dias, e (ii) o rendimento coletável do sujeito passivo, incluindo o saldo das referidas mais e menos-valias, seja igual ou superior a 75.009 €. 
 

Quanto às restantes medidas fiscais previstas no documento, em particular com impacto para o setor imobiliário português, não há grandes novidades. Se por um lado haver estabilidade é bom, por outro fica a sensação de que se perdeu uma oportunidade para dar um incentivo ao setor, ainda para mais após tempos tão conturbados, devido à pandemia.
 

Algumas alterações previstas na Proposta de Lei a nível da fiscalidade para o imobiliário

• As tabelas para a determinação da taxa de IMT aplicável para a aquisição de prédios habitacionais foram atualizadas em 1%. Assim, apenas será devido IMT na aquisição de um prédio para habitação própria e permanente quando o valor que lhe sirva de base (por regra, maior entre o VPT e o preço) seja superior a 93.331 € (atualmente 92.407 €);
• Passa a estar especificamente previsto no código do IMT a incidência deste imposto no caso de:
  • Entradas dos sócios com bens imóveis para a realização de prestações acessórias à obrigação de entrada de capital de sociedades comerciais ou civis sob a forma comercial ou de sociedades civis a que tenha sido legalmente reconhecida personalidade jurídica;
  • Redução de capital e reembolso de prestações acessórias ou outras formas de cumprimento de obrigações pelas sociedades acima mencionadas;
  • Adjudicação de bens imóveis aos participantes de fundos de investimento fechados de subscrição particular, em resultado do resgate das unidades de participação ou da redução do seu capital.
    
    Foto de Matthias Groeneveld en Pexels
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• A isenção de IMT para a primeira transmissão de imóveis reabilitados que sejam afetos arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente (neste caso se localizados em área de reabilitação urbana), deixa de se aplicar quando:
  • Aos imóveis for dado destino diferente daquele em que assentou o benefício, no prazo de 6 anos a contar da data da transmissão; ou
  • Os imóveis não forem afetos a habitação própria e permanente no prazo de 6 meses a contar da data da transmissão; ou
  • Os imóveis não forem objeto da celebração de um contrato de arrendamento para habitação permanente no prazo de 1 ano a contar da data da transmissão.

• No caso da transmissão de figuras parcelares do direito de propriedade, ou da propriedade separada dessas figuras parcelares, a taxa de IMT aplicável é aquela que corresponder ao valor global do prédio, atendendo ao direito transmitido;

• Encontram-se também previstas algumas alterações ao Código do IMT relacionadas com o direito real de habitação duradoura:
  • Quando a propriedade for transmitida separadamente do direito real de habitação duradoura, o IMT passa a ser calculado sobre o maior entre o valor da nua-propriedade ou o valor constante do ato ou do contrato;
  • No caso de renúncia ou transmissão do direito real de habitação duradoura, a base de incidência do IMT é o maior valor entre o valor atual desse direito e o valor constante do ato ou do contrato.

• O Valor Patrimonial Tributário (VPT) resultante de um pedido de segunda avaliação que teve por base a distorção do VPT face ao valor normal de mercado, passa a ser relevante não só para efeitos de IRS, IRC e IMT (como atualmente), mas também para efeitos de IMI.

Como vimos, não são muitas as alterações fiscais previstas na Proposta de Lei com impacto relevante para o setor imobiliário. São, sobretudo, alterações de detalhe e de alguma atualização das normas em vigor.
 

Ficam de fora, entre outras, algumas reivindicações do setor quanto ao Adicional ao IMI (que vão desde a sua eliminação até à sua revisão para não onerar as atividades imobiliárias) ou até à revisão das normas de tributação agravada em sede de IMT e IMI no caso de entidades residentes em paraísos fiscais que controlem, ainda que indiretamente, entidades que detenham imóveis localizados em Portugal, por forma a torná-las mais adequadas e alinhadas com o seu objetivo.
 

Assim, que das discussões que agora se vão iniciar não resultem, pelo menos, ideias revanchistas e apenas focadas na mera arrecadação da receita. À falta de melhor, o setor agradece.
 

*Diogo Gonçalves Pires, Tax Financial Services Director da PwC Portugal