Euribor com margem para cair até 2%

As condições estão reunidas para que as taxas Euribor continuem a cair até aos 2% ao longo de 2025, continuando a aliviar as prestações da casa das famílias em Portugal. Tudo isto ajudará a que o mercado de compra e venda ganhe novo impulso e ainda que haja maior diversificação das ofertas de crédito habitação. Mas também terá uma consequência: o imobiliário poderá ficar ainda mais pressionado, perante este novo estímulo à procura de casas, antecipam vários especialistas de mercado ouvidos pelo idealista/news.

1. Euribor vai continuar a cair – mas ritmo mais lento
2. Qual o impacto da descida da Euribor no imobiliário?
   1. Novos créditos habitação com prestações mais baixas
   2. Maior procura por crédito habitação em Portugal
   3. Bancos pressionados a diversificar ofertas de crédito habitação
   4. Habitação seguirá pressionada com subida dos preços

Nos últimos meses, as taxas Euribor têm caído a bom ritmo, descontando os quatro cortes dos juros do Banco Central Europeu (BCE) – o último foi decidido esta quinta-feira de 25 pontos base. E tudo indica que o indexante vai continuar a seguir esta trajetória descendente, uma vez que são esperados mais cortes dos juros do BCE ao longo do próximo ano (até 2% no verão), o que torna o financiamento bancário mais barato e atrativo para famílias e empresas.

“A restritividade das condições de financiamento está a diminuir, dado que as recentes reduções das taxas de juro decididas pelo Conselho do BCE estão a tornar gradualmente a contração de novos empréstimos menos onerosa para as empresas e as famílias”, destacou o próprio regulador europeu no comunicado divulgado esta quinta-feira, dia 12 de dezembro.

Para Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/crédito habitação em Portugal, esta nova descida dos juros do BCE “é uma boa notícia para quem procura um crédito habitação, embora seja verdade que muitos bancos já estavam a descontar esta redução nas suas ofertas”. E também é uma boa novidade “para quem tem crédito habitação a taxa variável, pois as revisões em baixa das prestações serão mais fortes”, acrescenta.

 

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Euribor vai continuar a cair – mas ritmo mais lento

Perante os últimos alívios da política monetária, as três taxas Euribor voltaram a descer para mínimos dos últimos anos em novembro, com o prazo a 12 meses a chegar aos 2,506% e o prazo a 6 meses aos 2,788%. A Euribor com prazo mais curto continua a ser a mais elevada, fixando-se em (3,007%) no mês passado.

Ao que tudo indica, o indexante já está a descontar este e os próximos cortes dos juros do BCE, com a média provisória da Euribor a 12 meses de dezembro a rondar os 2,4% (menos 0,106 pontos face a novembro). Mas “chegará um momento em que [o indexante] não cairá tão rapidamente como caiu até agora”, avisa Santiago Carbó, diretor de Estudos Financeiros da espanhola Fundação Caixa Econímica (Funcas).

As atuais previsões das instituições bancárias sugerem que a Euribor tem margem para cair para 2,1% nos próximos meses, de forma gradual e até mais lenta, se o regulador liderado por Christine Lagarde continuar a aliviar a sua política monetária. O Banco de Portugal (BdP) admite mesmo que as taxas Euribor deverão descer para todos os prazos para cerca de 2% até ao final de 2025, uma tendência que “vai continuar a refletir-se numa redução das prestações nos contratos de crédito à habitação indexados à Euribor a todos os prazos”.

“Inquestionavelmente, as reduções das taxas do BCE vão gerar quedas adicionais na Euribor a 12 meses. Contudo, no final do próximo ano, se não houver uma grande fragilidade na economia europeia, a distância entre a Euribor e a taxa de juro de referência será escassa, não como agora, que é substancial”, comenta Gonzalo Bernardos, professor de economia e diretor do Mestrado em Consultoria, Gestão e Promoção Imobiliária da Universidade de Barcelona.

Euribor a 3, 6 e 12 meses: como evoluiu nos últimos anos?

Taxa média mensal desde maio de 2007 até novembro de 2024

200820102012201420162018202020222024−10123456%Euribor 12 mesesJan ’140,562%Euribor 12 mesesJan ’140,562%
Euribor 3 meses
Euribor 12 meses
Euribor 6 meses
Criado com Datawrapper

Qual o impacto da descida da Euribor no imobiliário?

As futuras descidas da Euribor deverão ter impactos positivos e negativos no mercado da habitação em Portugal – tal como já é visível agora. Por um lado, a descida do indexante torna as prestações da casa mais baratas. E ainda impulsiona a melhoria da oferta de créditos habitação, que se tornam mais diversos e acessíveis. Mas, por outro lado, esta descida dos juros poderá ser um fator que ajudará a estimular a compra de casas e, por conseguinte, a subir os preços.

Novos créditos habitação com prestações mais baixas

Quem contratar um crédito habitação a taxa variável nos próximos meses, irá pagar bem menos de prestação da casa do que se o tivesse feito antes, por via da queda da Euribor de forma gradual até aos 2% no próximo ano.

É isso que mostram as simulações preparadas pelo idealista/créditohabitação, tendo em conta novos empréstimos habitação a taxa variável de 150.000 euros (com spread de 0,7% e prazo de 30 anos):

• se a Euribor a 6 meses cair dos atuais 2,788% (média mensal de novembro) para 2,5% significa que as prestações mensais vão descer dos atuais 672 euros para 648 euros (menos 24 euros);
• se a Euribor a 6 meses descer para 2,25%, as prestações da casa serão de 628 euros, uma redução de 44 euros face a quem contratou o crédito em dezembro (que usa a taxa média mensal de novembro);
• se a Euribor a 6 meses cair para 2%, as prestações da casa vão fixar-se em 608 euros durante um semestre, menos 64 euros do quem contratou o empréstimo em dezembro.

Novos créditos habitação: quanto poderá descer a Euribor?

Euribor no caso A corresponde à taxa mensal em novembro
Casos B,C e D tratam-se de previsões da Euribor
Novo crédito habitação de 150.000 euros, com spread de 0,7% e prazo de 30 anos

Euribor a 6 meses (%)
Prestação da casa (euros/mês)
A
2,79
672
B
2,5
648
C
2,25
628
D
2
608
* Média da Euribor do mês anterior: um crédito habitação contratado em dezembro 2024 usa média da Euribor de novembro
Fonte: idealista/crédiohabitaçãoCriado com Datawrapper

Quem já está a pagar empréstimos habitação (a taxa variável ou mista em período variável) também vai sentir a redução das suas prestações da casa, mas só quando forem atualizadas trimestral, semestral ou anualmente. De notar ainda que a redução das prestações não será tão linear, dependendo do ano do contrato e do montante em dívida.

Maior procura por crédito habitação em Portugal

Os créditos habitação mais baratos estão a incentivar a procura de financiamento para comprar casa. Em outubro, o montante de novos contratos de empréstimos habitação ascendeu a 1.676 milhões de euros, “o valor mais elevado da série histórica, que se inicia em dezembro de 2014”, sublinhou o BdP.

Além da descida dos juros, houve ainda um outro fator que teve ainda mais impacto neste recorde: a isenção do IMT e do Imposto de Selo para jovens até aos 35 anos, que está em vigor desde agosto. “Para esta evolução contribuiu o crédito concedido a mutuários com menos de 35 anos, que representou 48% do montante de novos contratos para habitação própria permanente concedidos em outubro”, lê-se no boletim do BdP. Esta tendência poderá ainda ganhar mais força quando a garantir pública no crédito habitação para jovens ficar operacional no início de 2025.

 

Bancos pressionados a diversificar ofertas de crédito habitação

A descida dos juros também está hoje a pressionar os bancos a rever as suas ofertas de crédito habitação, hoje muito focadas na taxa mista (que tem sido a mais contratada no país), tal como explicamos neste artigo.

Em Portugal, verifica-se que os bancos têm apostado em várias campanhas de taxa mista, adotando estratégias de baixos juros (em torno de 2,7%), curtos períodos de fixação das taxas, descontos no spread e até cashback. Mas recentemente o Bankinter lançou uma oferta de crédito habitação a taxa fixa por 30 anos.

As previsões apontam que, à medida que o BCE ajuste o preço do dinheiro, as ofertas de crédito habitação vão continuar a ser ajustadas para, pelo menos, 2,5%, um patamar que os economistas já consideram muito atrativo para as famílias.

 

Habitação seguirá pressionada com subida dos preços

A descida da Euribor não traz só boas notícias para as famílias. Embora os créditos habitação fiquem mais acessíveis e haja ofertas bancárias mais atrativas, todo este cenário tem uma consequência: a procura de habitação vai continuar a aumentar e a pressionar ainda mais os preços das casas em Portugal, numa altura em que a procura já excede - e muito - a oferta.

Embora a tensão no mercado seja motivada sobretudo pela falta de oferta de habitação, Juan Carlos Higueras, professor da EAE Business School, considera que a redução das taxas Euribor ajuda a ampliar o “fosso” entre a oferta e a procura e “puxa os preços para cima”. Os analistas do Bankinter defendem a mesma tese: “Olhando para 2025, prevemos que os novos cortes nas taxas por parte do BCE, que deverão funcionar como um estímulo para os preços da habitação”. Em Portugal, os preços deverão aumentar 3% em 2025, estimam.

No nosso país, mais do que a queda dos juros, o principal fator que está a escalar a procura de casas para comprar é mesmo a isenção do IMT para jovens. E a procura vai ainda aumentar mais com a garantia pública, que vai ajudar os jovens até aos 35 anos a ter acesso a financiamentos bancários a 100% para adquirirem a sua primeira habitação, tal como revelaram vários especialistas ouvidos pelo idealista/news.

Isto acontece também porque as novas medidas de apoio do Governo da AD são sobretudo orientadas para incentivar a procura de casas para comprar. Já as medidas de para incentivar a oferta de habitação chegam a conta gotas. A mais recente foi a revisão da lei dos solos que permitirá construir habitação acessível em terrenos rústicos – mas que só terá impacto na oferta e nos preços daqui a vários anos. Já a redução do IVA na construção nova de 23% para 6% poderá mesmo ter caído por terra. E a revisão do simplex urbanístico e a disponibilização de imóveis públicos para reabilitar tardam em chegar.

Fonte: Idealista News